Vendre ou reprendre un camping
160 campings sont enregistrés sur les 39 communes relevées de l'Est varois, dont 83 sur les cinq premières communes. Estimation des murs et du fonds, classement, saison et foncier.
Vendre un camping, c'est céder une exploitation saisonnière, un classement, un parc d'hébergements et, très souvent, du foncier. L'Est varois en compte 160, répartis sur les 39 communes relevées au répertoire SIRENE, dont 89 emploient au moins un salarié : ce sont ces derniers qui constituent l'essentiel du marché de la cession.
Vendre un camping, c'est céder une exploitation saisonnière, un classement, un parc d'hébergements et, très souvent, du foncier. Dans le Var, la forte demande touristique (littoral, arrière-pays, lac de Saint-Cassien) en fait un fonds prisé, mais dont la valeur repose sur des éléments précis. Le Cabinet Pellet estime votre affaire sur vos comptes réels et sécurise la cession.
Un camping de bord de mer ne se valorise pas comme un camping de l'arrière-pays
Sur le littoral varois, de Fréjus au golfe de Saint-Tropez, un emplacement se loue plus cher et plus longtemps qu'à vingt kilomètres dans les terres. La saison s'étire d'avril à octobre au lieu de se concentrer sur juillet et août, et cet écart de remplissage se retrouve dans le prix de cession bien davantage que le nombre d'emplacements.
Trois points se vérifient avant toute offre sur un camping de bord de mer, et chacun peut changer la valeur du tout au tout :
- Le foncier. Près du rivage, le terrain appartient souvent à la commune et s'exploite sous concession de durée bornée. On ne cède alors pas le même objet qu'en pleine propriété, et le financement ne se monte pas de la même façon.
- Le risque d'inondation. Dans la plaine de l'Argens, le plan de prévention commande ce qui peut être reconstruit après un sinistre. Il décide donc de l'assurabilité, et l'assurabilité décide du crédit du repreneur. Ce que le PPRI change à la vente.
- Le parc locatif. Un hébergement locatif se remplit hors saison là où un emplacement nu reste vide : l'âge et l'état des mobil-homes pèsent plus lourd ici qu'ailleurs.
Le cabinet est établi sur ce littoral et suit ce marché commune par commune. Sur les 39 communes relevées de l'Est varois, 160 campings sont enregistrés et 89 emploient au moins un salarié : c'est cette part-là qui constitue le marché de la cession.
Où sont réellement les campings de l'Est varois
La côte varoise passe pour un marché homogène. Elle ne l'est pas. sur les 39 communes relevées de l'Est varois, du littoral au pays de Fayence en passant par la Dracénie, la plaine des Maures et le golfe de Saint-Tropez, 160 campings sont enregistrés. L'écart entre communes est considérable : Fréjus en compte 35 à elle seule, quand Draguignan, Lorgues, Vidauban et Les Arcs en totalisent 4 à elles quatre.
| Commune | Campings actifs | Dont employeurs |
|---|---|---|
| Fréjus | 35 | 15 |
| Saint-Raphaël | 17 | 11 |
| Roquebrune-sur-Argens | 13 | 6 |
| Le Muy | 10 | 6 |
| Puget-sur-Argens | 8 | 6 |
La colonne de droite est celle qui compte pour une cession. Un camping sans salarié est souvent une aire naturelle, une activité d'appoint ou une inscription restée ouverte. Un camping employeur, lui, est une exploitation avec une saison, un parc d'hébergements et des comptes : c'est ce qui se vend, et ce qui s'estime.
Source : répertoire SIRENE (Insee), code d'activité 55.30Z, établissements actifs, relevé du 28 juillet 2026.
Ce qui fait la valeur d'un camping
Le classement
Nombre d'étoiles (Atout France) : il fixe le positionnement et les tarifs.
Les emplacements
Nus ou locatifs (mobil-homes) : leur nombre et leur état font le chiffre.
Le foncier
Terrain en propriété, en bail ou concession : un élément lourd de la valeur.
La saisonnalité
Durée d'ouverture et taux de remplissage sur la saison.
Classement et emplacements : la base de la valeur
Un camping est classé de 1 à 5 étoiles par Atout France ; ce classement, valable cinq ans, conditionne le positionnement, les tarifs et donc le chiffre d'affaires. À cela s'ajoute la nature des emplacements : les emplacements nus (tente, caravane) rapportent moins que les hébergements locatifs (mobil-homes, chalets), qui tirent la rentabilité vers le haut. L'âge et l'état du parc de mobil-homes, la piscine, les sanitaires et les équipements de loisirs pèsent directement sur la valeur.
Murs, terrain et concession : à clarifier tôt
La question foncière est centrale. Le terrain peut être en pleine propriété, loué par bail, ou exploité en concession lorsqu'il appartient à une commune. Chaque situation change radicalement la valeur et le montage de la vente : on peut céder l'exploitation seule (le fonds) ou l'ensemble immobilier. Il faut aussi vérifier la conformité (sécurité, incendie, piscines, plan de prévention des risques) avant de vendre. Nous cadrons ces points dès l'estimation.
Notre accompagnement
Estimation murs et fonds séparés
Exploitation seule ou ensemble immobilier.
Cession confidentielle
Personnel et réservations préservés.
Audit classement et conformité
Atout France, sécurité, piscines, foncier et concession.
Étapes juridiques sécurisées
Préemption de la mairie, publicités BODACC, séquestre du prix.
Vendre un camping : les étapes et le calendrier
Une cession d'hôtellerie de plein air ne se conduit pas comme une vente de commerce ordinaire, parce que la saison commande tout. Voici l'enchaînement observé sur ce type d'opération.
- Réunir les pièces, en hiver. Trois derniers exercices, attestation de classement et sa date d'échéance, autorisation d'exploiter, situation foncière (propriété, bail, concession), inventaire du parc locatif avec l'année de mise en service de chaque hébergement, contrats de travail, et le règlement du plan de prévention du risque inondation quand la parcelle est concernée.
- Estimer sur cette base. La valeur se construit sur le résultat d'exploitation retraité, le nombre et la nature des emplacements, l'état du parc locatif et la situation foncière. Murs et fonds se chiffrent séparément avant de décider s'ils se vendent ensemble.
- Mettre en marché avant la saison. Un repreneur veut voir l'établissement en fonctionnement. Les visites utiles ont lieu entre avril et septembre, pas en février sur un terrain vide.
- Négocier pendant la saison. Elle produit les chiffres qui confirment ou corrigent l'estimation, et elle montre l'exploitation telle qu'elle est. La promesse se signe généralement à ce moment.
- Signer après la saison. L'acte intervient le plus souvent à l'automne, comptes arrêtés, une fois les réservations de l'année soldées et le sort des acomptes de l'année suivante réglé entre les parties.
Comptez de six à douze mois entre la décision de vendre et la signature, et prévoyez que le calendrier soit dicté par la saison plutôt que par votre agenda. Une cession lancée en juin sans dossier prêt perd presque toujours une année entière.
Les trois erreurs qui coûtent une saison
Attendre la fin de saison pour préparer le dossier. Les pièces se réunissent pendant l'hiver précédent, sans quoi la mise en marché arrive trop tard pour que le repreneur visite en activité.
Valoriser sur un été exceptionnel. Un repreneur et sa banque regardent trois exercices. Une année hors norme présentée comme la norme fait douter de tout le reste du dossier.
Laisser découvrir la situation foncière ou le zonage en audit. Concession, bail, terrain communal, plan de prévention : ces éléments se présentent d'emblée. Découverts tard, ils ne se négocient plus, ils font partir l'acquéreur.
Questions fréquentes
Le classement en étoiles compte-t-il pour la vente ?
Emplacements nus ou mobil-homes : qu'est-ce qui vaut le plus ?
Que se passe-t-il si le terrain est communal ?
Peut-on vendre le camping sans les murs ?
Mes salariés saisonniers sont-ils repris ?
Comment estimez-vous un camping ?
Le guide pratique de la cession d'un camping
Sur un camping, on ne commence pas par le prix mais par le dossier : l'autorisation d'urbanisme fixe le nombre d'emplacements, et tant qu'on ne l'a pas relue, on ne sait pas exactement ce que l'on vend.
Le guide du déroulé d'une cession de camping, avec la liste des pièces à réunir et la version PDF.
Vous cherchez un camping à reprendre ?
C'est la recherche la plus fréquente qui arrive ici, et elle se formule à l'échelle du département ou du pays, pas de la commune. Le relevé donne la mesure du marché : sur les 160 campings enregistrés dans l'Est varois, 89 emploient au moins un salarié. Plus d'un sur deux est donc une exploitation constituée, et non un terrain d'appoint. Ce qui est rare, ce n'est pas le parc, c'est qu'une affaire arrive sur le marché : elle se traite le plus souvent avant toute annonce.
Dites-nous le classement visé, le nombre d'emplacements et si vous cherchez l'exploitation seule ou l'ensemble immobilier : c'est ce qui nous permet de vous signaler une affaire au lieu de vous envoyer une liste. Décrire votre recherche de camping.
Vous envisagez de vendre votre camping ?
Un échange confidentiel pour situer la valeur de votre exploitation, murs et fonds.
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Sources et textes officiels
Les références applicables, et l'origine des chiffres cités sur cette page :
- Classement des hébergements touristiques (Atout France)
- Terrains de camping aménagés et parcs résidentiels de loisirs (direction générale des Entreprises)
- Réglementation de l'activité de camping (Bpifrance Création)
- Capacité des communes en hébergement touristique (Insee)
- Reprise des salariés : article L1224-1 du code du travail
Comptage des établissements : répertoire SIRENE (Insee), établissements actifs de code d'activité 55.30Z, relevé du 28 juillet 2026. Les campings qui emploient au moins un salarié sont distingués : ce sont eux qui constituent l'essentiel du marché de la cession.