Vendre un camping en zone inondable
Ce que le zonage du plan de prévention change pour la valeur d'une exploitation, et comment préparer un dossier qui ne fait pas fuir le repreneur.
Le 15 juin 2010, l'Argens est sorti de son lit et a submergé la plaine, touchant plusieurs campings de Roquebrune-sur-Argens, Puget-sur-Argens et Fréjus. Une nouvelle crue a suivi en novembre 2011, cette fois jusqu'au Muy et à Saint-Raphaël. Des plans de prévention du risque inondation ont été révisés à la suite de ces épisodes.
Quinze ans plus tard, la plaine reste l'un des premiers bassins d'hôtellerie de plein air du Var. Les campings y sont toujours là, ils se vendent et s'achètent. Mais le zonage est devenu une pièce du dossier de cession, au même titre que les bilans, et beaucoup de cédants le découvrent trop tard.
Ce n'est pas le risque qui fait échouer une vente. C'est le risque découvert tard.
Ce que le zonage commande, concrètement
Ce que vous pouvez reconstruire
Le règlement applicable à la parcelle décide de ce qui peut être reconstruit, surélevé ou densifié. C'est le potentiel que le repreneur achète, bien plus que la surface au cadastre.
Vos conditions d'assurance
Antécédents de sinistre, franchises, garanties acceptées ou exclues : un repreneur vérifie qu'il pourra assurer l'exploitation avant de faire une offre ferme.
Le financement du repreneur
Une banque ne prête pas sur un actif qu'on ne peut pas assurer. Le dossier d'assurance conditionne donc l'accès au crédit, donc le nombre d'acquéreurs solvables.
La lecture des exercices
Un exercice perturbé par un sinistre doit être expliqué et retraité. Sans cela, il tire la valeur vers le bas pour une raison qui n'a rien de durable.
La méthode : sortir les pièces d'emblée
Un dossier de cession qui présente dès le départ le zonage applicable, l'historique de sinistres et les mesures prises (mise hors d'eau, plan d'évacuation, travaux réalisés) obtient deux choses. Il écarte les curieux, ce qui fait gagner du temps. Et il donne aux acquéreurs sérieux de quoi construire une offre, plutôt que de quoi négocier une décote de précaution.
À l'inverse, un dossier muet sur le sujet expose à une séquence bien connue : l'acquéreur découvre le zonage pendant l'audit, se demande ce qu'on lui a caché d'autre, et se retire. Le camping revient sur le marché avec, cette fois, l'étiquette d'une affaire qui n'a pas trouvé preneur.
Les pièces à réunir
- Le règlement du plan de prévention applicable à la parcelle, et la zone exacte, pas seulement la commune.
- L'historique des arrêtés de catastrophe naturelle et des sinistres déclarés.
- Le contrat d'assurance en cours : garanties, franchises, exclusions.
- Les travaux de prévention réalisés et leurs justificatifs.
- Les trois derniers exercices, avec le retraitement des années atypiques.
Le cabinet étant à la fois intermédiaire en cession et courtier en assurance, ces deux volets se traitent au même endroit, ce qui évite le va-et-vient entre un mandataire qui vend et un courtier qui découvre le dossier après coup.
Questions fréquentes
Un camping en zone inondable peut-il se vendre ?
Le zonage fait-il baisser le prix ?
Faut-il en parler avant ou pendant la négociation ?
Mon assurance actuelle suffit-elle au repreneur ?
Faire le point sur votre dossier
Zonage, historique, assurance et exercices : un premier échange pour savoir ce qui manque avant de mettre votre camping sur le marché. Confidentiel et sans engagement.
Estimer mon campingParlons de votre camping
Sources et textes officiels
Les références applicables, et l'origine des faits cités :
- Classement des hébergements touristiques (Atout France)
- Terrains de camping aménagés et parcs résidentiels de loisirs (direction générale des Entreprises)
- Réglementation de l'activité de camping (Bpifrance Création)
- Crue de l'Argens de juin 2010 : reportage et analyse (Institut des risques majeurs)
- Reprise des salariés : article L1224-1 du code du travail