Céder son camping dans l'Est varois

Ce que se paie un camping dans l'Est varois

Sur la période 2017 à 2026, la famille « hôtel / hébergement » compte 155 cessions relevées dans l'Est varois, pour un prix médian de 345 000 €. La moitié centrale des ventes se situe entre 200 000 € et 683 700 €.

Une précision de méthode : les campings sont regroupés avec les autres hébergements touristiques dans la nomenclature utilisée, hôtels compris. Le repère ci-dessus vaut donc pour l'hébergement au sens large, et non pour les seuls campings, dont les cessions sont trop peu nombreuses sur le territoire pour publier une médiane qui tienne.

Ces montants situent un marché. Ils ne remplacent pas l'estimation de votre affaire, qui dépend de vos comptes retraités, de votre bail et de votre emplacement.

Le calendrier d'une cession de camping

Souvent dix-huit mois, parfois davantage. La raison n'est pas la recherche du repreneur, elle est documentaire : autorisation d'urbanisme fixant les emplacements, arrêté de classement, situation foncière, plan de prévention des risques. Rassembler ces pièces prend des mois quand elles sont anciennes ou dispersées, et aucun repreneur sérieux n'avance sans elles.

D'où un ordre inhabituel : sur un camping, on ne commence pas par le prix, on commence par le dossier administratif. Tant qu'on ignore ce que l'autorisation permet exactement, on ne sait pas ce qu'on vend, et donc pas ce que cela vaut.

Le déroulé complet d'une cession, étape par étape : les six phases, le compromis, le séquestre et ce qui se passe après la signature.

Ce qui est propre à la cession d'un camping

Le foncier. C'est la première question, et elle commande tout. Terrain en propriété, en bail, ou concession communale : l'acheteur, sa banque et le prix ne sont pas les mêmes dans les trois cas. Un camping exploité sur un terrain qui ne vous appartient pas se vend, mais il se vend autrement.

Le classement et le nombre d'emplacements. Le classement fixe la catégorie commerciale et conditionne l'accès à certaines centrales de réservation. Le nombre d'emplacements autorisés, lui, figure dans une autorisation d'urbanisme : c'est ce document, et non le nombre réellement occupé, qui fait foi pour un repreneur.

Le parc locatif. Mobil-homes et hébergements insolites sont un actif à part entière, avec un âge, une valeur résiduelle et un rythme de renouvellement. Un parc vieillissant se traduit par un investissement immédiat pour le repreneur, donc par une décote. L'inventaire daté est indispensable.

Le risque naturel. Dans la plaine de l'Argens comme ailleurs sur le territoire, l'exposition au risque d'inondation figure au plan de prévention et conditionne les possibilités d'aménagement futures. Un repreneur l'apprendra de toute façon : le documenter soi-même, avec les mesures prises, vaut mieux que de le laisser découvrir.

Les pièces à réunir avant de chercher un repreneur

Cette liste est celle que réclameront le repreneur sérieux et sa banque. La constituer avant la mise en vente est le seul moyen de tenir le calendrier, et c'est ce qui protège le prix au moment de la négociation.

• Les trois derniers bilans et comptes de résultat, avec la liasse fiscale
• Le titre de propriété du terrain, ou le bail, ou l'acte de concession
• L'arrêté de classement et sa date d'échéance
• L'autorisation d'urbanisme fixant le nombre d'emplacements autorisés
• Le plan de masse à jour, avec les emplacements nus et les locatifs
• L'inventaire daté du parc locatif : modèle, année, état, valeur résiduelle
• Le rapport sanitaire sur l'eau, l'assainissement et les piscines
• L'état des risques naturels et le règlement du plan de prévention applicable
• L'état du personnel, permanents et saisonniers, avec la convention appliquée
• Les statistiques d'occupation par mois et par type d'hébergement, sur trois ans
• Les contrats de commercialisation avec les tour-opérateurs et les centrales
• Le détail des réservations et des acomptes encaissés pour la saison à venir

Aller plus loin

• Ce qui fait la valeur d'un camping : la question du prix, traitée à part.
• L'observatoire des prix de cession : les montants réellement payés, par commune et par activité.
• Faire estimer votre affaire : gratuit et confidentiel, à partir de vos comptes.

Sources

• BODACC, publicité légale des ventes et cessions de fonds de commerce.
• Code de commerce, vente du fonds de commerce et publicité de la cession.
• service-public.fr, formalités de la vente d'un fonds de commerce.